南方迎来普涨,北方集体下跌!反差为何这么大?

  • 时间:2020-12-30 22:04 编辑:漾泉小饭 来源: 阅读:1123
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摘要:北方跌,南方涨!投资不过山海关!这几乎已经成为中国楼市心照不宣的规则了,也不怪楼市偏心,毕竟北方表现的确太不尽人意了。昨天的文章里,我有提到社科院之前发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》。里面有一张表格统计了近两三年

北方跌,南方涨!投资不过山海关!这几乎已经成为中国楼市心照不宣的规则了,也不怪楼市偏心,毕竟北方表现的确太不尽人意了。

昨天的文章里,我有提到社科院之前发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》。里面有一张表格统计了近两三年来房价跌幅最大的城市,基本上是以北方城市为主。如果单独说今年的情况,北方城市几乎屏霸榜单,除了中山和贵阳,其他清一色北方城市。那涨幅较大的城市呢?西南有成都,大湾区的深圳、广州、东莞、珠海、惠州、长三角上海、杭州、合肥、宁波等连带周边的一些小城市都刷刷的涨起来了,甚至今年受伤最大的武汉楼市都能扛住,还能温和上涨。这么一对比,北方楼市一片绿油油真的逊色了点。这些下跌的城市中,像青岛、天津、石家庄、郑州,哈尔滨等我之前都有专门写文分析过。

过去比较房价更多的是在一二线城市和三四线之间。但这一次从大的区域上将南北划界,南方涨,北方跌,为何会出现这样的现象?

从政策层面分析的话,北方城市的调控相对南方要更死板些。

就说环京吧,像廊坊很明显这是一个靠北京外溢才能活下去的市场,这几年调控后,市场立马被打趴下。环京虽然有炒作的成分,但更关键是能够为买不起北京城的北漂族提供一个栖息地,现在刚需被拒在限购门外,环京市场也一片死寂,结局两败俱伤。

反观大湾区和长三角的调控就很聪明。惠州一直是不限购的,珠海的限购也是看对象,广州就更灵活了,每个区域都不一样,总有一款适合你。环沪的嘉兴嘉善也不限购,另外长三角现在还在推进公积金一体化。这么对比,北方的调控就显得很生硬,房地产市场是时刻变化的,需要不断的调试。冷了就松一点,热了就紧一点。经过了这几年的调控后,下跌的北方城市中,大部分都存在供过于求,新房供给量大的情况。

当然这只是一个周期问题,只要当地政府有节奏拍地,把握好供需关系也还是会慢慢回暖的。最担心是未来的趋势:北方整体下滑,南方持续上涨。

上面我提到的城市还算好的了,毕竟都是省会城市,还能虹吸本省人口,而那些北方的非省会城市的楼市未来将会更加萧条。

最根本原因还是经济问题。北方不仅房价下跌,经济情况相对南方来说也不容乐观。根据第三季度经济数据,在全国城市排名前10位中,整个北方地区仅有北京一棵独苗,天津已经被踢出TOP10阵营了。而且前20名中,北方城市是肉眼可见的越来越少。

2020年前三季度GDP排名11-20经济面不好,房价也很难有底气抬头,慢慢就形成了一个恶性循环。另外房价上涨也离不开货币,今年虽然说全球放水,国内的信贷环境相对往年还算宽松,但钱就是不往北方流。下面是截止2020年10月末,资金总量(金融机构本外币存款余额)的30强城市,反映的是每座城市能够汇聚多少钱。

我们可以清晰看到,前十名中只有北京和天津,武汉和天津的距离并不远,超越也是指日可待。其余的北方城市排名相对靠后,甚至深圳前十月的增量都能顶一个大连了。都说房价的本质是货币的表现,没有资金流入,房价就像卸了气的皮球,想飞都难。

这两年我的感受也很深,有很多粉丝咨询我投资房产,北方人也不是没有钱,但是他们不会选择投资北方,都跑来南方了。三亚成东北人的省会了,三亚涨起来后,东北人纷纷加码珠海、惠州等湾区城市,有投资的,也有定居的。去年我去惠州调研的时候,和一家装修门店老板娘唠嗑,老板娘全家都是东北人,他们小区也有很多东北老乡,大家纷纷都抱团南下谋生。

不仅仅是人才,人外流的也很厉害。以2019年为例,浙江、广东、重庆和福建是人口净流入最多的省份,分别流入84.1万人、82.61万人、27.15万人和5.1万。北方城市中北京就不谈了,东北三省连自然增长都是负的,说明本地人口外流严重。山东和河南,虽然常住人口是增加的,但都是在吃人口大省的老本,比如山东生了约40万人,却有20万人离开,都是为其他省份做贡献啊。河北和天津基本是零增长,只能依靠本地人口,其余的北方城市表现偏弱,大部分还是以人口外流为主。

楼市长期还看人口,现在北方这种持续的人口流出,如果后期没有扭转局势,未来很难让人乐观起来。对比南方,民营经济发达,产业转型升级做得好,像杭州东莞这几年互联网或者高科技产业发展很快,吸引了大量的人口流入,大家收入也水涨船高。只有产业强才能带来高收入,带来强劲购买力,也是这个城市房价最大的保障。

这些年北方的发展一直都跟不上南方,其实从历史的角度说,唐宋以来的经济中心也一直都是在南方,现在只是恢复了模样。北方之所以能够起来是由于煤矿等资源丰富,吃了一波资源红利,现在资源红利期过了,曾经的新兴产业如今也变成了传统的落后产业。那些靠资源生存的城市,资源枯,城市也发展转型又跟不上,人才只能向外寻找机会,寻找更高薪的工作。人走了钱走了,房子自然就回归它本来的面目,就是砖头。


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