2021年楼市或迎“降价雨”?专家预测:房企开始酝酿了

  • 时间:2020-11-17 20:56 编辑:漾泉小饭 来源: 阅读:1073
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摘要:在传统观念里,有房才有家,所以10年前人们只要有机会,就会赶紧买房上车。然而随着教育水平越来越高,新生代人群普遍认为“租房与买房无异”,并且经常挂在嘴边的一句话是“租房的压力要比买房小得多”。从字面意思上而言,这个道理没错

在传统观念里,有房才有家,所以10年前人们只要有机会,就会赶紧买房上车。然而随着教育水平越来越高,新生代人群普遍认为“租房与买房无异”,并且经常挂在嘴边的一句话是“租房的压力要比买房小得多”。

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从字面意思上而言,这个道理没错,但是一旦家里有了孩子,那就会深刻体会到买房有多好了,子女落户需要买房、子女上学也需要买房、要想居住舒适也需要买房,总之与家庭发展的方方面面都需要通过买房实现,租房虽然可以,但个方面显得非常麻烦。

买房怎么买,掐准时间点很重要,这也是过去炒房客能出奇制胜的关键因素。随着房价一路高歌猛进,刚需买房似乎越来越遥不可及,如何保障普通人能买房上车,这是国家对楼市宏观调控的目的之一,2017年调控250次,2018年达到400次,2019年直接冲破600次大关,2020年1-6月份调控超过300次,全年预计超去年同期,调控之下,房价或迎来新一轮变化。

明年起,楼市或迎“降价雨”?

前不久,央行和住建部召集主要房企进行座谈会,提出了进一步压缩房企们融资贷款额度的三条红线。这三条红线,可以说直接打中了房企的“七寸”,在过去的20年里,房地产之所以以高利润著称,关键在于与高周转、高负债挂钩了,房地产本来属于实体经济行业,硬是被金融资本的注入发展成了“高资金”的行业,在资本的支撑下,房企们大量拿地、大量预售,房地产从精耕细作的行业变成了快进快出的流水线行业,房地产质量和泡沫问题也日渐突出。

一旦房地产的融资受到限制,那么房企们就无法实现高周转和高利润,不管市场环境再好、买房人的积极性再高,只要房企们的融资能力不足,那么整个房地产开发速度都将大大受到制约。

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1.0倍。

对于三条红线的应对举措,每个开发商表现不一,专家预测:房企开始酝酿降价促销了。例如恒大、万科、碧桂园等都纷纷降价促销,9-10月,恒大开始了其历史上大幅度的降价促销活动,所有楼盘可以七折促销。碧桂园宣传称最低可以25万元购买一套房子。

三条红线的力度真的这么大?万科郁亮认为,这不亚于10几年前的土地招拍挂的改革力度,三条红线下,房企们今后不可能依靠高负债过日子了,所以只能通过管理继续营造红利,这对于大房企或许还有一线机会,而中小房企自己能力本来就不足,今后会越发尴尬。很显然,对于房地产的改革约束今后将越来越多,会不会像10年前的小煤矿一样,一刀切关闭,我们还不得而知。

为啥说2021年楼市或迎“降价雨”呢?因为房企们还有1.5万亿债务要偿还,而且市场已经转变了,红利期结束,空置房数量比重很大,而且房地产税可期。

1、住建部原副部长仇保兴指出,国际惯例的空置率一般在5%左右,城市化的峰值极端人均住房为40平米,而我国城市化没达到75%,但是人均住房面积却达到40水平,也就是说住房空置太高了。一方面城市还在继续建设房地产,另一方面市场上的房子过剩,在多数中小县城的地方,住房空置率甚至超过30%以上,只要夜幕降临的时候,就会发现,整个城市堪称一座“空城”。

2、与住房空置居高不下的一个政策呼之欲出,那就是房地产税和空置税。住建部仇保兴认为,空置税是有效抑制房地产空置浪费的一个有效举措,在加拿大、法国等城市都有执行,效果相当好,空置税实行之后,这些城市的住房都被高效利用起来,空置率大大降低,不仅起到了稳定房价的作用,而且可以调节市场的住房资源配置。

另外,房地产税也正在路上,根据2018年至2019年的新消息来看,房地产税正在立法草案起草前期的讨论阶段,虽然距离草案上会还有一定的时间距离,但房地产税早会到来,这是板上钉钉的事情了,中国房地产之父孟晓苏直言,房地产税的征收很简单“见房就收,见证就退”,也就是说,房地产税是针对房子的一种税收,只要有房子那么就需要缴这项税费,而且房产价值越高,则需要缴纳的费用相对就越多。这对于多套房、空置房将会是一个很大的坏消息,空置房大量存在,证明持有人并不是刚需,而是炒房者或者投资者,他们购买了大量房产闲置了,房地产税将直接增加他们的费用负担,那个,一个必然的结果可以预期:房地产税和空置税落地的时候,大量空置房源将源源不断抛向房地产市场,到那个时候市场就会供大于求。

所以,房企们在面对以上种种不利信号的时候,不提前降价促销,怎么办呢。


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