银行“全面暂停房贷”?房价真要下跌了?经济学家说出了“真相”

  • 时间:2020-11-08 22:17 编辑:漾泉小饭 来源: 阅读:1215
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摘要:最近一段时间,很多中介和开发商的置业顾问,都在朋友圈大肆宣传:到年底银行都要“全面暂停房贷”,未来想贷款买房难度很大。因此想买房的一定要抓紧,等到银行全面暂停房贷业务,你拿着三成首付款,是买不到房子的。更有甚者添油加醋危

最近一段时间,很多中介和开发商的置业顾问,都在朋友圈大肆宣传:到年底银行都要“全面暂停房贷”,未来想贷款买房难度很大。因此想买房的一定要抓紧,等到银行全面暂停房贷业务,你拿着三成首付款,是买不到房子的。更有甚者添油加醋危言耸听道,明年银行也要“全面暂停房贷”,未来想贷款买房会越来越难。

经笔者查阅了解之后发现,中介、置业顾问们说的显然不是事实——为了刺激购房者卖房,他们可真敢说。也侧面证实了,现在的房地产市场确实不景气,房子是确实不好卖,很多中介和置业顾问都急需客户。为了抢夺客户,很多中介、置业顾问已经毫无底线,无所不用其极了。

真正的事实是什么?我们通过权威媒体报道和对一些城市商业银行的信贷部咨询发现,“银行全面暂停房贷”纯粹是危言耸听。根据《21世纪经济报道》的报道显示,近期确实有不少银行专业人员反馈,接到了监管层要求进一步收缩房贷比例的通知,特别指出要求大型商业银行压低、控制个人住房按揭贷款的总规模。所以准确来说,是个别银行的支行调整了相关政策,暂停房贷,并不直接等于“全面暂停房贷”。

此外,现阶段确实有少数商业银行暂停了房贷业务,但比例不足5%。个别城市少数银行贷款买房放款周期也确实拉长了,之前一个月就能放款,现在3-5个月放款很正常。但是根本没到“银行全面暂停房贷”、“买房不能贷款”的地步。

对于少数商业银行“暂停房贷”原因也很明确:一方面因为他们前期的房贷业务量较大,已经把个人房贷业务额度用光了,无法再放贷;另一方面是因为近几个月有些城市楼市热度高烧不退,国家注意到了这种现象,所以才采取了金融监管收紧信贷的方式来给市场降温。而收紧信贷的方式就是,要求有些商业银行暂停房贷业务或者减少房贷业务规模。比如深圳、东莞等地,继7、8月份升级调控之后,商业银行的个人住房贷款业务均有明显下滑。

与此同时我们也看到有一些小道媒体不嫌事大,跟着瞎起哄,为了博眼球乱带节奏。近期诸如“银行全面暂停房贷,房价真的要下跌了”、“买房没有金融杠杆,房价这次跌定了”的观点更是满天飞。很多购房小白也是看得心花怒放、春心荡漾,因此调整了买房计划。更有甚者直言留言表态:房地产大势已去,国家真的开始为刚需买房“按压”房价了。坐等房价下跌20%以上再出手买房。

房价真要下跌了?房价这次跌定了?

经济学家朱海斌说出了“真相”:未来很长一段时期,金融收紧或成调控常态,但核心目的不是为了降房价,而是为了防控房地产金融风险。未来房价走势,还要因城而异,购房者不能以偏概全。言外之意,金融收紧会继续,但是“银行全面暂停房贷”的情况不可能出现,因为这与维护房地产大局稳定相背离;房价方面,不同级别城市,受不同基本面影响,有涨有跌很正常。并不能一刀切地说,这一次,房价真要下跌了,房价跌定了。

首先、房住不炒调控短期内确实不可能取消,这就意味着未来对楼市的各类调控还会继续。尤其是金融信贷调控会成为各大热点城市的主要发力点。原因很简单,房地产是资金密集型行业,唯有收紧信贷才能从根本上遏制住过快发展的趋势。

事实上,从过去两年国家住建部、银保监的密集发声表态也可以看出,金融监管其实一直都在进行,今年国家又明确了涉房企业融资“三道红线”,对开发商高负债、高融资、高周转有明确的降速、降负债要求,这个新禁令显然就是在用金融收紧来钳制开发商的过快发展,维护房地产市场的大局稳定。

为防控房地产金融风险,未来调控仍会保持紧绷,金融监管也会适度加强,或许会有更多城市的商业银行暂停或压缩房贷业务,但这远远没到能直接影响房价的地步。需知影响房价的核心因素是供求关系。倘若全国所有的商业银行都全面停贷,那房价下跌无疑。因为全国能够全款买房的客户不足10%,也就意味着90%的买房人将失去购房资格,需求暴减,商品房供远远大于求局面出现,房价怎么可能撑得住?

若想真的让房价下跌,其实也并非没有对策:征收空置税,逼出空置房源;加大土地供应,彻底改变有些城市“供不应求”局面;把限售期限拉长到10年以上等等,都可以有效遏制投资炒作,把房价“打趴下”。但是很多城市依赖于土地财政,对房地产有过度依赖症,决定了这些政策短期不可能出台。 

其次、未来房价到底是涨是跌,不能一概而论。全国有670多个城市,每个城市的基本面都不一样,更不可能一句话就全说清楚了。

但是倘若以真实情况理性分析,未来这些城市的房价确实有下跌的危险,我们也有90%的把握认为,这些城市的房价这次真的跌定了——没有城市群概念、没有区位优势、经济实力不强、人口常年流失的“四无”城市,这些城市包括了全国绝大多数三四线城市及其更低级别城市。

为什么说这些城市的房价“危险”了?其一、过去几年拉动房价上涨的核心动力“棚改”要“退场”了,这意味着支撑“四无”城市房价上涨的“大腿”瘸了;

其二、未来国家加速发展城市群、城市圈的理念已经确立,未来一二线及其周边的城市群城市才是人口、资金、资源汇集的地方,政策也会率先支持这些城市发展,购买力和需求的聚集能支撑房地产继续发展。但是那些“四无”城市,只会回归居住属性,虚高的房价也会逐渐回调;

其三、开发商的因素。过去有“棚改货币化安置”,品牌开发商敢于到三四线城市去拿地,但是未来随着“棚改”退场,叠加三四线城市人口、产业、资源等不具备优势,开发商也会用脚投票,逐渐撤离出三四线城市,回归一二线主战场。

最后我们想说,刚需购房者急于买房居住,我们非常理解大家的心情,但是我们也要有基本的判断能力——房地产作为资金密集型行业,而且关联着数十个上下游产业,它的稳定已经胜于一切。也有专家说,房地产是经济的压舱石。所以国家在出台任何政策的时候都会以稳定为出发点,类似“银行全面暂停房贷”这种会让房价大幅下跌的情况,怎么可能会发生呢?

对于房价,大家更要有基本的判断:不管到任何时候,人口聚集、产业发达、资源有绝对优势的城市房价都不可能太轻易就负担得起,即未来越有价值的地方,房价会越高。换言之,未来想在大城市买房,除了寄希望于调控之外,最应该做的就是加强自身努力。同理,那些房价会降,人口用脚投票的城市,房子再便宜,又有多少人愿意去买呢?


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